Эмиграция в Чехию, недвижимость, бизнес : НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕХИИ : ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

1. Недвижимость в частной собственности

Если Вам предлагают купить или арендовать частный дом или квартиру это самый надежный и верный вариант. Но чтобы убедиться в том, что эта недвижимость действительно принадлежит тому человеку, который представляется хозяином, для начала попросите у него свидетельство о собственности, а потом направьте свои стопы в местный кадастр недвижимости (по-чешски, "кадастр неимовитости", аналог россий-ского БТИ), заплатите сто крон и возьмите выписку о том, кому принадлежит этот дом, квартира или земельный участок.

При этом, выяснится, не находится ли эта недвижимость в залоге. По чешским законам, право получение этой информации имеет любой человек. Только проверив по кадастру настоящего собственника и отсутствие обремененности недвижимости обязательствами, можно приступать к обсуждению деталей сделки. Необходимо отметить, что всеми этими формальностями обычно занимаются агенства недвижимости - "реалитки".

Количество квартир, которые можно приобрести в частную собственность по ходу приватизации увеличивается с каждым годом. Вместе с тем, и цена на них за последние два года выросла в среднем на 30% (в разных регионах динамика разная). Нередко продавцом таких квартир выступает частный домовладелец, который получил "доходный" дом в собственность в результате реституции (возврата национализированной собственности) или законно приобрел, расселил прежних жильцов и распродает недвижимость по частям.

В таком случае важно, чтобы на момент продажи части дома (квартиры) в кадастре было зафиксировано, что дом разделен на отдельные единицы. Иначе Вы рискуете купить так называемое "наемное право", т.е. право жить в квартире, но не владеть ей. Хотя закон защищает права квартиросъемщиков, для иностранца или для учрежденного иност-ранцем юридического лица это не очень хороший вариант.

2. Государственная (муниципальная) собственность

Эта недвижимость представляет собой, в основном, неприват-изированные квартиры в многоквартирных домах.. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируется сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике.

Поэтому, учитывая все эти сложности, ни в коем случае не связывайтесь с покупкой квартиры в государственном (муниципальном) доме. Вы ничего не приобретете, кроме наемного права, сделка будет признана недействительной, а деньги Вы потеряете с вероятностью 99,9%. Размах мошенничеств в этой сфере именно с государственными квартирами принял столь большие масштабы, что в чешской прессе в начале 2002 года даже прошла разъяснительная кампания на данную тему.

3. "Совместная" собственность.

Эта форма собственности самая запутанная и несуразная с юридической точки зрения. С одной стороны, жильцы не стопроцентные собственники квартир. С другой стороны, ни "товарищество", ни магистрат также не являются полноценными собственниками. Все вместе они - совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому, по отдельности, самостоятельно - не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Поэтому идти на покупку квартиры, вернее, доли в таком " товариществе" надо очень и очень осторожно.

Дело в том, что в данном случае формально речь может идти не о покупке квартиры, а о приобретении доли в "товариществе". А преимущественным правом покупки любой доли от жильцов или "товарищества" по стандартному договору о продаже дома между жильцами и магистратом обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Так что, вряд ли орган власти откажется приобрести по дешевке квартиру. При этом необходимо еще учитывать, что персональные изменения в составе "товарищества", связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании членов "товарищества". Причем для этого одобрения - в зависимости от конкретного устава - может потребоваться от 75% голосов и выше.

Так что в принципе достаточно одной вредной старушки и пары недоброжелательно настроенных к иностранцам соседей, чтобы сделка сорвалась. В случае, когда квартиры будут выкуплены в частную собственность, когда об этом будет сделана соответствующая запись в уставе "товарищества" и в кадастре о каждой квартире (и конечно.о их владельцах), и когда у жильцов будут свидетельства собственников, предложение о покупке квартиры уже можно по-деловому рассматривать. В этом случае Вы будете покупать уже не долю, а непосредственно квартиру.

4. Кооперативная собственность

Кооперативы (по-чешски, "дружство") остались в наследство от социалистических времен. Только этим стажем они и отличаются от появившихся только в ходе приватизации "товариществ собственников". Здесь Вам предлагается купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с "товариществом наемников"), и с возможной перспективой выкупа в частную собственность (ибо кооперативное жилье также как и государственное постепенно приватизируется), но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего остается весьма туманным.

Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят Ваши соседи переводить жилье в частную собственность, и никто их не заставит. Кроме того, приватизация кооперативов сдерживается необходимостью полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. В процедуре покупки кооперативной квартиры, если Вы все проверили по уставу и кадастру, и если устав кооператива, в случае покупки на фирму, не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой "Членами кооператива могут быть физические лица"), проблем нет. Сам по себе перевод доли осуществляется просто и быстро.

Но помните, что в кооперативных домах устанавливается достаточно высокая месячная плата, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому. Поэтому, если уж решились покупать, поинтересуйтесь этим вопросом, и у Вас будет лишний повод побороться за снижение цены.