Эмиграция в Чехию, недвижимость, бизнес : НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕХИИ : ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕХИИ

Приобрести недвижимость в Чехии иностранец может, при наличии ВНЖ, на фирму, учредителем которой он является, и при наличии ПМЖ или гражданства Чехии, на себя, как на частное лицо. Если Вы приняли на себя решение о покупке недвижимости, то дело остается за малым - все это законно оформить. Совет здесь простой: идите к адвокату и пусть он подготовит договор, который затем необходимо подписать и заверить у нотариуса в 5 экземплярах и сдать в кадастр для регистрации и переоформления прав собственности.

Второй вариант - воспользоваться услугами агентства по недвижимости. Если продавец предлагает Вам подготовить все бумаги у "своего хорошего знакомого, который и возьмет недорого", не соглашайтесь на это. Недорого - это не значит дешевле. Как известно, скупой платит дважды. Имеет смысл заранее договориться и о том, как распределятся расходы между Вами и продавцом на оплату услуг по оформлению договора купли-продажи. Нормально, когда все технические расходы оплачивает продавец или обе стороны поровну.

Возможно также, что все эти расходы включены в комиссионные фирмы-посредника. Необходимо отметить, что покупатель становится собст-венником недвижимости не в момент подписания договора или передачи денег, а в момент записи в кадастре. А это может занимать несколько месяцев. Поэтому схема сделки должна быть построена так, чтобы свести к минимуму опасность взаимного обмана. В качестве гаранта может выступить банк, который выставляет безотзывный аккредитив или предоставляет сейф для хранения денег, либо нотариус, который принимает от покупателя деньги на ответственное хранение и выдает их продавцу после записи в кадастре. И банк, и нотариус официально уполномочены государством оказывать такие услуги и получать за это вознаграждение.

Также советуем Вам при покупке недвижимости обязательно предварительно (до уплаты денег) проверить задолженность прежнего хозяина по коммунальным платежам и по налогу на недвижимость (в случае с домом). Также лучше проверить платежи за телефон (в этом случае достаточно квитанции, как и по уплате налога на недвижимость).

Интересно, что при покупке недвижимости никаких требований документов о происхождении денег не предъявляются. При покупке Вы платите государству 500 крон в кадастре и все. Налог на недвижимость рассчитывается один раз в год в январе (до 31 января). Форма декларации очень проста, и налог смехотворно мал, даже по россий-ским меркам. Например, гражданин России Ф. владеет домом в одном из городов Чехии площадью застройки около 300 кв. м. При нем - участок площадью почти 1750 кв.м. Так вот, в расчете на год он платит налог (даже с учетом повышающего коэффициента 2,5) 48 крон за дом (приблизительно 1,5 долл.) и 1396 крон за участок (приблизительно 45 долл.). Причем, если налог больше 1000 крон, то его можно платить равными долями ежеквартально. Что касается налога на куплю-продажу недвижимости, то облагается им только продавец, причем на следующий год после продажи. Продавец недвижимости должен платить два вида налога - налог в размере 5% от цены продажи (или оценочной стоимости недвижимости финансовыми органами) и разница между ценой продажи (или оценочной стоимостью недвижимости) и ценой покупки, т. е. доход, включается в расчет подоходного налога продавца за год. Правда, если "время между приобретением и продажей превысит срок пять лет", то доходы, полученные от продажи недвижимости, квартир или нежилых помещений от обложения подоходным налогом освобождаются. Однако, упомянутые выше 5%, все равно уплачиваются. Все эти нюансы необходимо знать еще и потому, что продавцы иногда пытаются повысить цену на свою недвижимость, мотивируя это высокими налогами, которые им якобы нужно будет платить.

На сегодняшний день уже сотни россиян владеют недвижимостью по всей Чехии, не говоря уже обо всем известных примерах массовой скупки нашими согражданами отелей в Карловых Варах и других курортных городах Чехии. Чешская недвижимость как объект вложения денежных средств весьма популярна среди наших соотечественников. При этом в последнее время наблюдается определенный рост интереса к недвижимости в географическом центре Европы. Причин несколько. Здесь и достаточно низкие (относительно стран Западной Европы) цены на недвижимость, и перспектива вступления Чехии в Европейский Союз в 2004 г., и чрезвычайно низкие налоги на недвижимость и небольшие расходы на коммунальные платежи, и благоприятный климат и экология.

В начале 2001 г. несколько западных аналитических компаний провели исследование рынка недвижимости Чехии на предмет его инвестиционной привлекательности. Ответ на этот вопрос был на редкость единодушным. На сегодняшний день чешская недвижимость представляет весьма серьезный интерес для инвесторов. Доступность рынка для инвесторов, гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, незыблемость института частной собственности, сохраняющаяся тенденция роста стоимости недвижимости и превышение спроса на качественную новую недвижимость над ее предложением позволяет с уверенностью рекомендовать потенциальным инвесторам чешскую недвижимость как весьма интересный объект для вложения средств. При этом наиболее интересными вариантами являются строительство объектов коммерческой (отелей, пансионов и др.) и жилой недвижимости (семейные, рядные и многоквартирные дома). Одними из наиболее перспективных направлений, требующих крупных капиталовложений, на сегодняшний день, являются строительство аквапарка в Праге, строительство которого может быть всесторонне поддержано пражским муниципалитетом, и гипермаркета товаров для детей в ближайшем пригороде Праги.

Определенной тенденцией становится приобретение иностранцами, в том числе россиянами, небольших земельных участков (500-700 кв.м.) и строительство домов с целью их последующей перепродажи. При этом уже построенные дома никто не спешит продавать, сдавая их в аренду. Дело в том, что среднегодовой рост стоимости недвижимости в Праге составляет 12%, а вступление Чехии в Европейский союз в 2004 г. приведет к выравниванию стоимости чешской недвижимости с ценами Германии, Австрии и других стран Западной Европы.

Большинство тех, кто был бы не прочь поехать в Чехию жить, прежде всего, задают себе вопрос о том, какой вид бизнеса имеет смысл приобретать. Большинство иностранных компаний, специализирующихся на анализе тенденций развития чешского рынка, солидарны в том, что на сегодняшний день наиболее интересным, надежным и прибыльным видом бизнеса в Чехии, являются различного рода инвестиции в чешскую недвижимость. Существует несколько десятков схем, позволяющих получать реальную прибыль. Одним из них является строительство семейных или рядных домов в Праге или ближайших пригородах. Средняя стоимость строительства подобного дома (включая земельный участок и юридическое оформление) - 70-150 тыс. долл. Средняя рыночная стоимость уже готового дома (здесь существует прямая зависимость от территориального расположения земельного участка в пределах Праги) - 120-250 тыс. долл. Если выставляемая продажная цена предлагается ниже средней рыночной на 10%, прибыль составляет около 50%. При этом, дополнение проекта такими не требующими больших вложений деталями как сауна с врытым бассейном в подвальном помещении, камин в гостиной, оборудованная площадка для барбекью, электрические гаражные ворота и т.д. повышает продажную стоимость дома на 30-40%.

Другим вариантом бизнеса, связанного с чешской недвижимостью, является строительство многоквартирных домов в Праге с последующей продажей квартир. Самым большим спросом на местном рынке пользуются небольшие квартиры 2+1 (две комнаты и кухня). На подобные квартиры существует очередь из агентств по недвижимости, желающих получить право их продажи. Однако самая большая проблема - найти подходящий земельный участок. Именно на это и уходит львиная доля времени. Само же строительство занимает 6 месяцев. Последующее юридическое оформление - 3 месяца. Средняя стоимость строительства подобного дома - 300 тыс. долл. При этом большинство квартир может быть продано уже на заключительном этапе строительства. Прибыль, по самым осторожным подсчетам, составляет 150-200%. Несколько менее прибыльным является и строительство пансионов на 20-25 номеров с их последующей продажей или сдачей в аренду отельной фирме.

Любой человек, проявляющий интерес к приобретению чешской недвижимости, задает вопрос о размере налогов на недвижимость и коммунальных платежей. Этот далеко не праздный вопрос весьма важен, так как инвесторы уже прошедшие через повальный интерес к западноевропейской недвижимости, знают, что размер налога на недвижимость может достигать 10% в год (например, в Испании), что приводит к тому, что за 10 лет, владелец недвижимости практически покупает свой дом дважды. В Чехии ежегодный налог на недвижимость зависит как от площади жилья, так и от региона, где находится собственность. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В Праге владелец собственного дома платит около 50-100 USD ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, составляющий около 50 USD в год. Учитывая, что средняя зарплата в чешской столице составляет около 400 USD, эти цифры представляются вполне приемлемыми.

Вторым важным вопросом является юридическое оформление покупки недвижимости. На сегодняшний день, иностранцы, имеющие годовую бизнес-визу (так называемый вид на жительство - ВНЖ), получаемую на основании регистрации чешской фирмы, могут приобретать недвижимость только на имя чешской фирмы, учредителями которой они являются. При этом, появляется возможность это позволяет относить все расходы на содержание недвижимости на фирму. Обладатели ПМЖ и гражданства Чешской республики имеют право оформлять любую недвижимость в личную собственность.

Человек, однажды побывавший в Праге, непременно задумывается о том, что этот город мог бы стать тем местом, где ему и его семье было бы спокойно и действительно жить, а не выживать. С теми соотечественниками, кто это желание удовлетворил, сталкиваешься в чешской столице довольно часто. Для любителей статистики необходимо сказать, что, по официальным данным, к началу 2001 года в Чехии имели право на постоянное или долговременное проживание около 16.000 россиян, большинство которых обосновались в Праге. Если в начале 90-х случайно услышанное на пражской улице русское слово заставляло в недоумении оборачиваться, то сегодня многие чешские школы вновь вводят в программу обязательного изучения русский язык. Самих чехов наплыв "советских братьев" поначалу тревожил. Но нынешнее - в народной массе еще сохраняющееся - чувство отторжения по отношению к "гостям с Востока" уже перемешано с вынужденным осознанием блага для местной экономики от нас и наших (хотя и неясно, каким образом нажитых) капиталов. Поэтому, пусть не сразу и не все, но все-таки чехи начинают привыкать к русским продавцам в магазинах и уличных лавочках, к владельцам ресторанов, отелей, фирм и предприятий, которые не только предлагают свои товары и услуги, но и дают работу местным жителям.

В исторической части Праги мечтают жить многие. Но рядом со Староместской площадью с ее знаменитыми ратушными часами квартиру купить непросто. Никто в этой самой центральной и самой престижной части Праги расставаться со своими владениями не спешит. Во-первых, хотя арендная плата на местное жилье и растет быстрыми темпами, работающие в Праге иностранцы, в том числе богатые иностранцы, продолжают бороться за право жить именно здесь. Во вторых, после вступления Чехии в ЕС, то есть в начале 2004 года, квартиры рядом со Староместске Намести станут для своих хозяев поистине "золотым яйцом". Многие Один из вновь прибывших москвичей, создавший в свое время основы семейного благополучия на операциях с валютой у достопамятных "Березок", а потом ловко подсуетившийся на расселении коммуналок в центре Москвы, непременно хотел купить квартиру, а то и дом (которым именуется, помимо отдельно стоящего здания, также и целый подъезд в большом городском многоквартирном доме) на Парижской улице, стрелой убегающей от Староместской площади к набережной Влтавы. Однако, все дома на Парижской оказались давно распроданными, причем в основном иностранным фирмам. Одни из них, например, шведские и немецкие, отреставрировав эти шедевры архитектуры 18-19 веков, сдают квартиры внаем; также поступают и немногочисленные чешские владельцы. При этом наиболее интересными объектами для реставрации и реконструкции являются замки, которых в Чехии насчитывается около четырех тысяч.

Десять лет назад начался исход коренных жителей из центральных районов Праги к окраинам. Причин несколько. В центре слишком много туристов, коммунальные услуги дороже, да и тихое место для прогулок найти непросто. Большинство "пражских россиян" предпочитает оседать именно на окраинах Праги. Многие семьи перебираются в столицу Чехии частично: жена с детьми уютно устраивается в Чехии, а муж продолжает вести бизнес в России, наведываясь сюда раз-два в месяц. Нередко в Праге оседают пожилые супруги, которые сдают или продают свою российскую квартиру, а на полученные средства живут в Праге. Многие россияне поселяются в окраинных районах Праги, где трехкомнатную квартиру в 70-80 квадратных метров в панельном доме можно купить за 25-35 тыс. долл., а однокомнатную за 15-18 тыс. долл. При этом примечательно то, что обычно россияне предпочитают жить вне русской среды и растворяться в чешской среде, не выделяясь ни марками автомашин, ни надписями на воротах у дома. Так что русскоязычная колония в Праге и вообще в Чехии существует скорее в понимании местной прессы и полиции, чем в реальности. Впрочем, окраинные районы Праги - это не обязательно дешевое жилье. За последние 5-7 лет на окраинах Праги и сразу за ее чертой построено немало комфортабельных поселков с современными коттеджами. Земля там стоит гораздо дешевле, чем в престижных районах Праги. Зачастую достаточно просто продать двух-трехкомнатную квартиру в Москве, чтобы приобрести собственный дом в Чехии. Не только чехи, но и наши бывшие соотечественники охотно откликаются на призывы чешских строительных компаний поселиться в новом коттеджном городке в таких окраинных районах Праги. Цена квадратного метра в 2-6-комнатном коттедже колеблется от $300 до $1000. В этих же местах, по соседству с коттеджами, строятся и многоквартирные дома. Стоят они дешевле, но их хозяева, увы, не владеют даже соткой земли. А ведь именно желание иметь возможность обзавестись собственным участком манит все большее число пражан за пределы города. При этом если имеющиеся средства не позволяют думать о покупке отдельного, с большим участком земли дома, то стоит рассмотреть альтернативу - поселиться в так называемых "рядных" домиках, на манер английских и американских таунхаусов. "Рядные" дома стоят рядком, впритык друг к другу, и имеют небольшие земельные участки. В Праге подобное жилье обойдется в 55-100 тыс. долл., в зависимости от количества комнат (от 2 до 6), если речь идет о новостройке. На вторичном же рынке цены ниже - 45-50 тыс. долл. В центре "рядный" дом стоит около 60-100 тыс. долл., но сюда надо приплюсовать стоимость последующей реконструкции в зависимости от Вашего состояния и вкуса.

Нередко семьи, прожившие всю жизнь в центре Москвы, приобретают такой "рядный" домик с шестью-семью жилыми комнатами в поселке, расположенном на окраине Праги, за 50-70 тыс. долл., вкладывают в ремонт и обустройство около 15-25 тыс. долл. и живут в этом доме, будучи уверенными в завтрашнем дне. Многие из тех, кто так и не смог купить квартиру в центре Праги, останавливаются на двухэтажном доме в окрестностях Праги в 20-30 минутах езды на машине от центра. Здесь стоит предостеречь тех российских покупателей недвижимости под Прагой, которые, изучая предложения риэлтеров, в первую очередь берут в расчет фактор расстояний. Действительно, Прага не слишком велика по площади, и ее можно пересечь за полчаса. Но это только в выходной день, когда большинство горожан находится за городом, на дачах, собственных или родственников и друзей. В будни же порой приходится пробираться в центр со скоростью 15-20 километров в час. Ведь в Чехии, по статистике, самое большое количество автомобилей на душу населения в мире. На семью из трех человек, приходится две машины, да у многих плюс к этому еще есть служебные. И большинство их владельцев предпочитают "с комфортом" стоять в пробке, чем ехать в трамвае или автобусе.

Те, кто в качестве места обитания выбрал чешскую провинцию, тоже не прогадал. В небольших городах Либерец, Кладно, Табор и даже во втором по величине городе Чехии - Брно цены на недвижимость и стоимость жизни ощутимо ниже, чем в Праге. Лишь курортная зона Карловых Вар может смело конкурировать с Прагой "по всем фронтам". А уютный и в хорошем состоянии двухэтажный дом с пятью комнатами и семисотметровым участком земли в недалеком (20 км от столицы) Кладно можно купить уже в 1,5-2 раза дешевле, чем в Праге. Чуть выше расценки на недвижимость в расположенном неподалеку от немецкой границы городе-курорте Теплице и на родине всемирно известного пива "Будвар", в городе Чешске-Будейовице. Весьма любопытен с точки зрения проживания и другой небольшой город Южной Чехии - Чешски Крумлов. Этот город-памятник, находящийся под опекой ЮНЕСКО, расположен на стыке трех стран: Чехии, Австрии (отсюда до границы с нею 24 км) и Германии (32 км). Большая часть городской недвижимости давно скуплена австрийцами и немцами. Но, несмотря на это, постоянно появляются интересные предложения. В сельской местности (тоже, как правило, вполне обустроенной) владельцем хорошего дома с 4-6 комнатами и участком от 4 до 11 соток можно стать за 20-40 тыс. долл. в радиусе 50 километров от Праги и за 15-25 тыс. долл. - в более отдаленной провинции.

Сотрудники риэлтерских фирм считают, что рынок недвижимости постепенно сужается, в связи со снижением платежеспособности граждан Чехии, а главное - их нежеланием расставаться с деньгами. В противовес этому, их сбережения в банках растут, в результате чего снижаются и банковские проценты по вкладам. Специалисты считают, что сейчас наступило самое благоприятное время для надежного вложения денег в недвижимость. Несомненно, что цены на земельные участки и квартиры будут повышаться, в первую очередь, как говорят чехи, "на хороших адресах".

В Праге к ним, традиционно, относятся районы Оржеховка и Ганспаулка (Прага-6). Эти районы соответствуют всем требованиям комфортабельного жилья: здесь нет проблем с транспортом, вместе с тем - это тихие зеленые районы. В будущем, в столице появятся и другие престижные, дорогие объекты, как, например, реконструированные жилые здания в историческом центре Праги, новые жилые здания в центре города, район Пругонице на южной окраине Праги, в котором еще несколько лет назад начали строительство презентабельных особняков, и сегодня пользующихся большим спросом. Эксперты считают, что цены на квартиры в панельных домах в спальных районах будут снижаться, и некоторая часть обеспеченных владельцев таких квартир будут переселяться в более комфортабельное жилье.

Квартиры в новых жилых районах вполне соответствуют европейским стандартам - здесь используются высококачественные материалы, высоки теплоизоляционные характеристики, эстетический уровень интерьера и отделочных работ. Истинная стоимость квартиры в доме, построенном двадцать лет назад, несравнима со стоимостью квартиры в новостройках. Владельцы квартир в "панелаках" сейчас вынуждены выкладывать большие деньги на капитальный ремонт, что тоже снижает спрос. В связи с подготовкой к вступлению в Евросоюз, цены на новые квартиры будут в ближайшем будущем повышаться. Покупать недвижимость нужно именно сейчас по нескольким причинам: во-первых, ожидается сильный поток иностранных инвестиций, что повлечет за собой рост цен, во-вторых, прогнозируемое повышение цен явится следствием введения, так называемых, "ценовых карт", в которых будет четко определена цена объекта с учетом различных параметров, в том числе, и привлекательности района расположения объекта. Подобная оценка существует в странах Западной Европы. Это позволяет прогнозировать изменение цен в определенных районах города, на определенный период времени и отслеживать общую тенденцию изменения цен. Третья причина, по которой мы твердо уверены, что настало время покупать недвижимость - это то, что сегодняшние цены на жилую недвижимость являются оптимальными.

Цена новой квартиры определяется с учетом оборудования, использованных материалов и многого другого. Разброс цен достаточно велик. Как считает Милан Веверка, председатель Союза предпринимателей в сфере строительства ЧР, существенное влияние на цену оказывает удаленность объекта от инженерных сетей (электричество, газ, телефон). В этом году не предполагается изменение цен на строительные работы. В Праге они колеблются от 22 до 35 тысяч крон за квадратный метр. За пределами Праги - около 18 тысяч крон за квадратный метр.

Есть много причин, по которым мы Вам рекомендуем выбрать недвижимость и поселиться именно в Праге или ее ближайших пригородах. Во-первых, Прага - необычайно красивый и приятный для жизни город. Во-вторых, Прага - это столица, где сосредоточена культурная и экономическая жизнь страны, в связи с чем, именно здесь наиболее удобно заниматься бизнесом, больше возможностей найти денежную и интересную работу. В-третьих, недвижимость в Праге растет в цене, и на данном этапе в нее очень выгодно вкладывать средства.

Чехи гордятся исторической и природной красотой Чехии. О Праге издавна говорят как о красивейшей столице Европы. Не менее впечатляющи и десятки старинных городов с сотнями замков с удивительными легендами из жизни их владельцев. Стоит подумать... И решиться.